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正确认识我国房地产分层次调控政策
正确认识我国房地产分层次调控政策
章林晓
3月29日，在中国房协主办的"2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会"上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松指出，房地产市场是一个抑制化程度很高、分层的多元化市场，不是一个单数的市场，是一个复数的市场，房地产价格应采取分层次研究，我们在把握这个市场的时候，一定要把握差异化，要不然我们会得到很多误导性的理论。
应当说，巴曙松先生的这个观点，是非常正确的。但是，遗憾的是，真正在骨子里认识到这一点的人，当前不是太多了，而是太少了。一些专家学者在没有正确理解当前中央对房地产市场实施的正确的分层次的房地产调控政策的情况下，就贸然散布了不负责任的言论，在一定程度上混淆了人们的视听，干扰了房地产调控政策的落实。对此，我们必须引起高度的重视。
房地产市场存在差异性
巴曙松先生在"2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会"演讲中说——
最高端的这些别墅、外销房和最低端的廉租房、经济适用房是完全不同的两种商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。我们不能简单把它都归在一个类别叫房地产市场，如果一定要叫的话应该是复数。我们再把它说的形象一点，可能最高端香港山顶的豪宅、几个亿的别墅和住在新界这边的房屋他们归类为一个房地产市场，他们之间的差异类似于桌面上的电脑和鲜花的差异。
巴曙松先生说，研究房地产市场的这一视角，是他在香港调研的时候，一个大房地产商给他提供的。
其实，对于房地产市场必须进行分层次的差异性研究，中国内地房地产业界资深人士，也大都有着或深或浅的认识。
我记得华远地产的任志强先生就曾多次表述过他有关"中位数比算术平均数对于房价收入比更具意义"的论述。
虽然，对于任志强先生用"中位数"计算得出的"房价收入比"远较用"算术平均数"计算得出的"房价收入比"低得多的结论，我并不认同，但是，从任志强先生如此强调"中位数"和"算术平均数"的差异，我们至少可以看出，任志强先生在房地产市场差异性方面，已经有了相当的认识。
有统计学常识的都知道，统计指标按其具体内容、实际作用和表现形式可以分为总量指标、相对指标和平均指标。我们平时讲的某地的平均房价和平均收入，在统计学上就属于平均指标。平均指标的特点是把总体各单位之间在某一数量标志上的差异抽象化了，而只用一个平均数来代表各单位的一般水平，因此，它掩盖了总体内部各单位之间的差异，所以要用变异指标来衡量其代表性，并将平均指标同总量指标及其分组结合起来，用组平均数来补充说明总体的平均数。
虽然，算术平均数和中位数均属平均指标，但是，算术平均数和中位数反映的依然还是有一定差异的。因为，中位数只取决于数值的位置，不受两端极端值大小的影响，不像算术平均数那样把总体各单位标志值差异抵消掉了，所以在许多场合用中位数更能反映现象的一般水平。
当然，在中国内地，认识到房地产市场分层次差异性的，远不止任志强先生一人，而且，对此认识和研究的深度，一些人也远较任志强先生深入。
对于房地产市场的这种分层次差异性认识，用不动产估价师们最形象的说法，那就是他们都已经学会懂得如何说"猪肉多少钱一斤"了。
打个比方，有一天，一个北京人与一个上海人相遇，北京人说，现在北京的猪肉10元/斤，而上海人说，现在上海的猪肉8元/斤。那么，从这两个人的说法中，是不是可以简单地得出：北京的猪肉比上海的贵，这样一个结论呢？
一般人也许会得出这样的结论。但只要是真正入了门的土地估价师，肯定说，未必！
因为，北京人说的猪肉，也许是猪肉中"大排"的价格，而上海人说的猪肉，也许是猪肉中"胁条"的价格。而其实，很可能是北京猪肉中"大排"的价格是10元/斤，而"胁条"的价格是6元/斤；而上海猪肉中"胁条"的价格是8元/斤，而"大排"的价格是13元/斤。显然，此时，上海的猪肉不论是"大排"，还是"胁条"，其实都比北京的贵。
在不动产估价师的专业训练中，有一个很重要的估价方法，就是市场比较法，采用市场比较法时，两个案例可以直接相互比较的前提，是必须"同质"的，如果是不同质的，则必须经过条件修正，去除"差异性"，达到"同质"后，方可进行比较。
因此，在不动产估价师日常工作中，在估算某一豪宅的价格时，他们绝对不可能去选择某一普通房子作为比较案例，即便是选择同一供需圈内的同类豪宅，他们也还要对比较案例与估价对象作"同质化"处理后，才进行比较。
不动产估价师们长期经过这种刻苦训练，所以，在日常生活中，这种思维也会反映出来，最典型的例子，就是上面这种"猪肉多少钱一斤"的说法。
而在专业水平上，则是体现在城市基准地价研究方面的进步，中国城市基准地价对房地产市场的"分层次差异性"的"区分"研究，从上个世纪九十年代初期开始，已经一步步地细化到今天基本"同质"的程度：分类型级别地价→分类区片价→商业路线段价→标准宗地价。
当然，对房地产市场分层次差异性有着深刻认识的，并不仅仅只是不动产估价师们，还有众多政府部门的官员和经济理论界的专家学者。
正确认识分层次调控政策
正是基于对房地产市场的这种分层次差异性的深刻认识，针对我国房地产市场产品类型与消费者实际需求出现的明显偏差，我国政府陆续出台了调整房地产市场结构和建立多层次住房保障体系的措施。
当然，在我国一些不动产估价师、政府官员和专家学者在对房地产市场的差异性有着深刻认识的同时，也有许多专家学者对此并没有正确的理解，并且在没有深入研究的情况下，就贸然散布了反对房地产调控政策的言论，有的说"90/70不符合市场经济"，有的称"限价房、经济适用房只会导致寻租"，甚至发出了"让'房价收入比国际警戒线'见鬼去吧!"这样的声音。
一些地方政府出于追求本地GDP和当地财政收入的考虑，本来就对房地产调控政策带有抵触情绪，在这些反对理论的误导下，胆量大增，更加或明或暗地抵制起房地产调控政策措施来。
有数据显示，2006年1至6月份，40个重点城市登记成交商品住房中套均建筑面积达到113平方米，累计成交面积中，144平方米以上的套型住房占总面积的72.8％，90平方米以下的套型住房只占总面积的18.9％。而在不少地方，在中央的三令五申下，经济适用房、廉租房建设依然进展缓慢。在有的城市，竟然还出现了限价房比商品房价格还高的咄咄怪事。
而与我国一些城市热衷于"经营城市、以地生财"，而居民住宅保障体系建立进展缓慢可资对比的是——
美国1974年8月"住宅与社区发展"法案第8条款租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30％。
法国于2007年1月17日通过的"可抗辩居住权"法案规定，政府保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权，如住房问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
……
在这些国家的住宅保障法案的背后，除了保障民生和基本人权之外，其实也有着对房地产市场分层次差异性的经济学方面的认识，而且其差异性已经深入到每一户了，那就是对每一户家庭的"房价收入比"的考虑。
在"房价收入比"这个基本概念的背后，是"平均消费倾向"和"边际消费倾向"，以及"生命周期假设"和"持久收入假设"，所以，对于任何一户家庭来说，尤其是中低收入家庭来说，"房价收入比"存着一个合理的上限或者说极限。
房地产市场是"markets"，而不是"market"。我国本轮房地产调控，着重调整房地产市场结构，并致力于建立多层次住房保障体系，是有经济理论依据的，而且是完全正确的，对此我们必须有正确的认识。
本文已发《中国房地产报》